أصبح التحفيظ العقاري بالمغرب لازمة أساسية لتحصين الملكية العقارية والحقوق العينية للأشخاص الذاتيين و المعنويين، ،ويقصد بالعقارات عقارات بطبيعتها وعقارات بالتخصيص. ويعرف بعض الفقهاء العقارات بطبيعتها:الأراضي والبنايات والأشجار و كل شيء مستقر وثابت في مكانه ولايمكن نقله أبدا أو نقله من مكان إلى أخر دون حدوث تغيير في هيأته وإلحاق تلف به. واستنادا الى المادة السابعة من ظهير 02 غشت 1913 المتمموالمعدل بالقانون رقم:14-07، تعتبر عقارات بالتخصيصكل منقول وضعه مالكه في عقار يملكه من أجل خدمة ذلك العقار واستغلاله،وكذلك الشأنفي جميع الأشياء المنقولة التي ألحقها مالكها بعقاره بصفة دائمة. و تعرّف المادة الثامنة من نفس القانونالحقوق العينية العقارية كل سلطة مباشرة يخولها القانون لشخص معين على عقار معينوهذه السلطة تمكنه من استخلاص حقه من ذلك العقار مباشرة ودون وساطة أحد، كما يمكنله أن يحتج بذلك الحق ضد الكل.
فإذا كان التحفيظ العقاري بمثابة ولادة جديدةللعقار يعطيه اسما ورقما وعنوانا وإحداثيات "لونبير" بسجل التحفيظ العقاري، ولادة تقطع علاقاته بالماضي وتعطيه نقطة بداية انطلاق حقوق عينيةوتحملات التحفيظ المتواجدة بالعقار، وتجعله نهائيا غير قابل للإلغاء، باستثناءحالة معينة سنها المشرع المغربي حماية للملك العام للدولة،إلا أن المسطرة المتبعةحاليا بالمغرب تكتنفها معيقات يمكن إيجازها في معيقات تقنية وإدارية (1) و معيقات سوسيو- ثقافية (2):
1- المعيقات التقنية والإدارية: إن الرقي بإدارةالتحفيظ العقاري إلى وكالة وطنية للمحافظةالعقارية والمسح العقاري والخرائطية، ساهم نسبيا في تسريع وثيرة تقبل طلباتالتسجيل والإشهار بالمحافظة العقارية، وفي تنمية مداخيل هذه الوكالة إضافة إلى تغييرالإطار القانوني والمؤسساتي للجسم الإداري والتقني ورفع أجور وتعويضات العاملين به، كما ساهم ادخال النظام المعلوماتي والرقمي في تيسير الولوج إلى الملفات وتحيينها بسرعة نالت استحسان الوافدين على هذه المصلحة العمومية. إلا أن العائق الذي يكتنف العملية ويحول دون تسريع وثيرة تلبية الطلبات يكمن في الجانب التقني أساساوالمتجلي في عدم التزام الوكالة بمواعيدالتحديد.
ويعزى هذا التأخير إلى شساعة النفوذ الترابي التابع للوكالة خاصة بالعالمالقروي وتعدد الحالات المعقدة لبعض الملفات الموروثة، وقلة الموارد البشريةوالمعدات اللوجستيكية الكفيلة بتلبية الضغط المتزايد على الوكالة. بخصوص النفوذ الترابي لوكالة التحفيظ، فقد بقيسجين مقاربة ترابية لصيقة بالتقسيم الترابي ومجال نفوذ المحاكم الابتدائية، فحيث يتواجد مقر محكمة ابتدائية ويمتدنفوذها، يوازيه مقر ونفوذ وكالة يديرها تحت مسؤوليته "الشخصية"[i] محافظ للأملاك العقارية والمسح العقاري والخرائطية، هذا التمركز العمودي يقتضي إعادةالنظر لتقريب الإدارة من المواطنين، وخلق ملحقات على صعيد كل جماعة ترابية محليةعلى الأقل، لتخفيف الضغط على العاملين بالوكالة، وتشجيع المواطنين محليا على الانخراط في عملية تعميم تسجيل أملاكهم وحقوقهم وإعفائهم من صوائر التنقل،وتمكينهم من ربح الوقت الذي غالبا ما يكون على حساب انشغالاتهم اليومية، خصوصا المقيمينوالمواطنين الذين يزاولون أنشطة تنموية تدر الدخل وتخلق الثروة ومناصب الشغل. إن إجراء عمليات التحديد غالبا ما تتم في إطار عدماحترام المواعيد، إذ يلزم ظهير 02 غشت 1913 المتمم والمعدل بالقانون رقم14:-07 الوكالة بضرورةالتقيد بالفصل 19 منه، والذي ينص بصريح العبارة على ان يتم التحديد منطرف مهندس محلف مختص في المسح الطبوغرافي مقيد في الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين. ونظرا لقلة عدد المهندسين المختصين في هذا المجال ، واستمرار رفض التقنيين العمل بالمذكرة الداخليةللمحافظة العقارية التي تحث المحافظ على توقيع تفويض مكتوب للتقنيين للقيام بالمتعين[ii]، يتعثر التحديد ويبقى حبيس برنامج زمني طويل الأمد ويصبح رهينا ومعلقا باللوائح المحصورة باسم المهندس الذي يتم تعيينهمن طرف الوكالة للخروج ميدانيا، علما أنهذه العملية كانت تتم في السابق من طرف تقنيين مختصين تزخر بهم الإدارة المعنية. فلعل اعتماد الخروج الميداني للمهندسالمختص "في تقدير الإدارة" يعزى إلى تحديد المسؤولية الشخصية، إلا أنهذه المقاربة القانونية الصرفة لها انعكاسات سلبية وتؤخر تلبية حاجيات الوافدين والتي أصبحت لا تقبل الانتظار قياسا بالتحولات العميقة التييشهدها النسيج الاجتماعي والاقتصادي بالمغرب. فبالإضافة إلىالمعيقات الإدارية والتقنية السالف ذكرها لازالت رواسب توجس المواطن من الإدارة تكبح رغبةالانخراط الكامل في عملية تسجيل بالأملاك العقارية رغم المجهودات التعبويةوالتحفيزية المبذولة التي اعتمدتها الدولة لتشجيع المواطنين،والتي تصطدم بمعيقاتسوسيو- ثقافية موروثة تساهم في مناعتها الأنماط التقليدية والإنتاجية المحافظة السائدة بالمجتمع المغربي.
2- المعيقات سيوسيو- ثقافية: إن تاريخ ارتباط الفرد بالأرض ونزعة التملك تعود مما لا ريب فيه إلى تاريخ ظهور الإنسانوتطور البشرية عبر المراحل التاريخية التي تعاقبت على المغرب. فالمجتمع المغربيالراسخة جذوره إلى عهود ما قبل التاريخ، شهد توافد أجناس بشرية متنوعة تصارعت حولملكية الأمكنة والثروة والسلطة وتعايشت فيما بعد بالامتثال إلى أعراف اجتماعية لضبطالاختلافات الاثنية والقبلية والدينية، رغم بروز انفلاتات بين الفينة والأخرى بينالأفراد والجماعات، التي غذتها وتغذيها النزعةالجارفة إلى توسيع الملكية وبسط السيطرة على ملكيات أخرى ذات حدود جغرافية معرضةفي أية ولحظة أو حين إلى تبديد آثارها. هذه النزعة الطبيعية ولدت لدى الفرد عموما تعصبا سواء في علاقته مع باقيالأفراد أو الجماعات أو في علاقته بمؤسسات الدولة. فمما لا شك فيه، فإن البوادي المغربية شمالا وجنوبا شرقا وغربا تعرف امتدادا ترابيا يصعب ضبطه دون الاعتماد على حدود متعارف عليها بين القبائل المغربية، هذهالقبائل الوفية إلى هذه الأعراف ساهمتولازالت تساهم في ضبط حدود الأراضي وفض النزاعات بين الأفراد وبين الجماعات بأشكال تنظيمية أملتها الحاجة الملحة إلىالاستقرار. وقد تخصص في هذا المجال أشخاص من ذوي الحكمة والدراية لانجاز مهام ترسيم الحدود بشكل تطوعي أو بمقابل رمزي ،يشترط فيه التوفر على ثقة المحيط الاجتماعي كشرط أساسي إضافة إلىالحكمة والدراية والتجربة. هذه الأعراف المتبعة في تدبير وضبط الملكية العقارية بالبوادي قد تغلغلت في الوعي الجماعي والوجدان الاجتماعي: وترسخت كسلوك معتمد يصعب معه فرض بديل علمي أو تشريعي، وتبقىخاضعة مقتضيات الفقه الإسلامي و لاسيما المذهب المالكي والقواعد العامة، جعل منها عمليا سلوك منفلتا لمسطرة ظهير:02 غشت 1913 ،مادام تحفيظ هذه العقارات والحقوق اختيارا شخصياوليس إلزاميا إلا في حالات محددة ورد ذكرها بقانون التحفيظ.
ويعتبر سن ظهير 1913 المطبقوالوارد مع الحماية الفرنسية دخيلا في مخيلة النسيج الاجتماعي المغربي، إذ ورثت القبائل المغربية المكونة لهذا النسيج توجسا من الادارة حال ويحول دون الإقبالالتلقائي على مسطرة التحفيظ، رغم دقتها وضماناتها القانونية وآثارها الاقتصادية والتنموية،هذا التوجس مازال حاضرافي غياب وسائل تحفيز جديدة رغم الحملات الظرفية التي اعتمدت، ورغم سن إعفاءاتمالية للتشجيع على تحفيظ العقارات.
لذا وبناءا على ما سبق، يتعين على القائمين تشخيص هذه الوضعية واللجوءإلى مشاورات واستشارات عميقة لتعبئة الجميع قصد إيجاد حلول ناجعة لتجاوز معيقاتالتحفيظ، وتحيين الوعاء العقاري لضمان الحقوق كركيزة من الركائز الأساسية لتشجيعالاستثمار والاستقرار مادامت الأنماط والأشكال التقليدية المحافظة تشكل عائقا للتنمية المستديمة المنشودة.
[i]
حميد أعرور